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大人の人生はおもしろいか

この質問に答えようとすること。これこそが、僕らの創造と豊穣の源泉なのである。

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シュミレーション結果

■シュミレーション結果の評価

前回の、結果をどのようにお感じになっただろうか?

<事実①>
・金利が現状と同じ(2.8%)、
・ローンを短期で返す(10年)、
・土地が値上がりする(10%程度)
 この場合、6.5%程度の利回りになる。

<事実②>
・金利がかなり上がって(4.5%程度)、
・ローンを長期間かりて(35年)
・土地の価格現在より同じか下がった
 この場合に限り、マイナスの利回りになる。



人それぞれ解釈の仕方はあると思うが、個人的には
強烈な結果であるというのが感想だ。

強烈というのは、すばらしく魅力的に思えるという意味での
強烈さだ。


どういうことかというと、

マンションの管理費と駐車場を月4万払っている場合
つまり、住環境としては最も低コストの部類に入るであろう場合と比較しても、
新築戸建てのほうが、概ね得だということなのだ。
もうちょっといえば、環境条件が少しよいと仮定すれば、相当割りの良い資産運用になっている
ということになるのだ。

しかも、時間投資も同時におこなって、というおまけまでつく。

確かに、分散投資という考え方からすると
やや危険ではあるが、自分のガンバリつまり
短期での返済によって、リスクをヘッジすることができる
と考えることもできる。

また、シナリオ①の場合、10年で返済だから、まだ資産価値は残っており
もっと高い利回りと考えることもできる。


最初の問い、「時間投資とお金の投資を両立することができるか」
には、一応YESと回答ができそうだ。


■からくり

以前、投資の世界にフリーランチは存在しない、という話をした。
そういう意味で、なにかうまくできすぎてりるような気がする。

何か、からくりがあるはずとと疑いたくなる。

では、最初の問い、「時間投資とお金の投資を両立することができるか」
にYESと答えられるという果実が、いかなる、要因によって可能となったのかを
分析することにする。(本当はまだ可能とはなっていないのだけどね。。。)


要因①最初にガンバッタ


最初に5%の運用をして、兎にも角にも
2000万という頭金に到達したということが、
今回の動きにつながったといえる。

これを最初に行うことに意味がある。
はじめに行うことで、次のステップが見えてくる。
最初に行うことで、運用できる期間が多くなり、
優位性が増す。


要因②一戸建ての優位性
一戸建ては、マンションと比べえると
投資先としては、やはり有望だ。

マンションは、賃貸と持ち家を足して2で割ったようなもの
とは、以前お話したが、
水が漏れている風呂桶に、一生懸命、水をそそいでも
なかなか水はたまらないものなのである。

また、こうも考えることができる。
何に対して、お金を払っているかということだ。

一般的にいって、不動産の価格構成は
マンションの場合、土地:建物=1:2
戸建ての場合、土地:建物=2:1
といわれている。

ということは、マンションは建物に、
戸建ての場合は、土地に払っていることになる。

それが、そのままリセールバリューに現れている
といえる。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVshuto-eki.pdf

東京カンテイで出している、マンションのリセールバリューをみても、
駅近、都心というより’土地’にお金をかけているところが
強いという結果になっており、さもありなん、である。

予断だが、上の記事をみていると驚くよね。
都心で条件のよいところだと、
分譲時より、10年後のほうが価格が上がっているというのだから。
つまり、住宅を購入して、キャピタルゲインが望めるというのだから。


もしかすると、よいマンションを買って、頃合の良いところで売れば、
ただで住むどころか、’お金をもらって住む’
という恐ろしい状況が発生しているかもしれないのだ。


しかし、そういったところは、超高級住宅で
前述の最有効利用がされているところであり、
想像するに、めちゃくちゃ高い。

とか

新しい駅ができるとか、

であったりする。

そうであるならば、新駅の予定を計算して町を選ぶ
というところまでいくと、やりすぎのような気がする。

あくまで、実需をもとして
そこから、投資効果も勘案するというのが
正常な判断だと思われる。



■最悪のシナリオ

話がそれたので、元に戻す。

今回のプランはいいことばかりのようだが、
最悪の場合も想定しておいたほうがよい。

<事実①>の場合だ。

例えば、利上げが行われたとする。
そうすると、普通に考えれば、利上げできるほど景気がよくなり
国民の所得があがった仮定できれば、それに従い
物価も上昇し、ひいては土地価格も上がっていくと考えられるが、
そうでない状況で利上げが行われた場合である。

この場合は、低金利であれば手の届いた不動産が手が届かなくなる
ということが発生する。
そうなれば、手が届くように不動産の価格を下げざるを得なくなる。

ということは、<事実①>の2つの条件、
高い金利、土地の値下がりが同時に満たされることになる。

では、短期返済をカンバレばよいかというと、
高い金利のため、月々の支払いが増え、
これも実現が危ぶまれる。

となれば、<事実①>がにわかに現実味を帯びてくる。


そうなった場合の対処策として、
「田舎に移り住む」というのがある。


都心の土地が値下がりしていれば、田舎の土地はもっと
値下がりしているという可能性が高い。

であれば、その差額でなんとか、余生をすごしてもよいのではないだろうか。
地域間の土地の価格差に注目した裁定取引をしているようなものである。

まあ、そこまで、資産運用にこだわらなくても、
東京にいる必要性のなくなった場合、
老兵は去るのみ
というスタンスもありだし、
環境のよい田舎に魅力を感じるかもしれない。


■ともあれ、次回予告

ともあれ、「時間とお金の投資を両立する」家探し可能かという問い
に対しては、一応YESと答えがでたわけなので、
いよいよ実際の物件探しということになる。

理論編(皮算用編ともよぶ)をへて、次回からは、
実践編に突入することにする。つまり体験記を書くのです。ららら。



(つづく)
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2008/07/09(Wed)  不動産コメント(0)トラックバック(0)
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そして、こねた理屈で人類の幸福を希求する。
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人類の進化という観点から捉えた金融危機の意味について
自由論
HappynessとSuccessそして有能であるということ
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