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大人の人生はおもしろいか

この質問に答えようとすること。これこそが、僕らの創造と豊穣の源泉なのである。

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シュミレーション

■前提

さて、話をもどして、比較の話である。

このまま、マンションに住み続けた場合と
新しく戸建てを購入した場合の資産状況を比較することにする。

【新戸建て前提】
・6000万の戸建て
・土地:4500万
・建物:1500万
・頭金:2000万

【住み続けマンション前提】
・管理費+駐車場:月4万


今回の家探しのポイントの一つは、時間投資である。
つまり、職場に近いことが重要なポイントとなる。

できれば、ドアツードア30分圏内といきたいところである。
さらに、資産性が高いところというと
おのずと、都心に近く、さらに駅近、ということになって
そんなに安い物件というのはなくなってくる。

確かに高いとは思うが、投資という考え方をすれば、
問題は、買ったときと、売ったときの価格の差なのであって、
ローンの支払いが生活を圧迫してしまっては問題だが、
そうでない限り、物件の価格はそれほど問題ではない。
それよりも、物件(=銘柄)の将来性が問題となる。


また若干、土地の割合が高くなっているようだが
土地は投資、建物は消費という考えれば、割と自然なことだ。


頭金については、マンションの売却益
から諸経費を差し引いた額だと考えてもらいたい。


■変数

住宅購入を投資と捉えた場合、リターンの変数となるのは以下のものだ。
・売却時の土地の価格
・ローン金利(優遇金利適用)
・返済年数

売却時の土地の価格といっているのは、
売却時は建物には資産性は
残っていないことを前提としているということだ。

これらの変数を、いりいろいじって
リターンを計算してみた。

リターンは、ローンを完済時に物件を売却したとして
その売却益を基に計算を行う。

例えば、金利3%で、10年間で完済して、5000万で売れたとすると、
月々の支払いから、今のマンションの管理費+駐車場代の4万を引いた額を
10年間積み立てたてて、5000万のリターンがあった場合の、
利回りを求めるわけだ。



そうしたところ。。。


■シュミレーション結果

さて、どのような予想を立てるだろうか?


管理費+駐車場だけの生活と比べるわけだから、
新規で戸建てを購入するほうが、損するに決まってるじゃん
と思うだろうか?

まずは、結果からお伝えしよう。

<事実①>
・金利がかなり上がって(4.5%程度)、
 ローンを長期間かりて(35年)
 土地の売却金額が現在より同じか下がった
 場合しかマイナスの利回りになることはない。

<事実②>
・金利が現状と同じで(2.8%)、
 ローンを短期で返す(10年)、
 土地の売却金額が10%程度値上がりする
 場合、6.5%程度の利回りになる。


今日は、事実を述べるにとどめる。
この事実の解釈は次回行うことにする。

(つづく)
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2008/07/09(Wed)  不動産コメント(0)トラックバック(0)
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Author:やまいも
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そして、こねた理屈で人類の幸福を希求する。
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「空気を読む」という言葉に内包されている危険な側面
人類の進化という観点から捉えた金融危機の意味について
自由論
HappynessとSuccessそして有能であるということ
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