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大人の人生はおもしろいか

この質問に答えようとすること。これこそが、僕らの創造と豊穣の源泉なのである。

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不動産における失敗

■フリーランチと失敗

前回、賃貸と持ち家の具体的な
お金を動きを比較して、どちらが得かということについて考察した。

極力、自分の持ち物になるとか、
いやだったらすぐ引越しできるとか
なるべく心理的な要素を排して、
客観的な金銭的な条件のみを考察の対象にした。

その結果、どちらが得とも損ともいえない
という結論に達した。

うまくバランスしているものである。

というより、うまくバランスが取れるよう
物件の価格や家賃が設定されているというべきかも知れない。

いやいや、金利が安い今でトントンというのなら、
金利が高くなったら賃貸のほうが有利という考え方も
あるかもしれない。

しかし、金利が高いということは、
一般にインフレ気味ということだから、
物件の価値は上昇しているわけで、
これについても、うまくバランスしているように思う。


そうなると、すべてはうまくバランスしているわけなので、
何をしても、そんなに損することはないか
というとそうでもない。

投資の正解に、フリーランチは存在しないが、
大失敗してしまうというのは、往々にしてあるので
注意が必要だ。

住宅に関して、失敗とはどんなパターンなのだろうか。

結論を言ってしまうと、割と当たり前の話なので、
つまらないかもしれないが、続きがあるので
辛抱して聞いてもらいたい。


■割高物件


「割高な物件を買ってしまうこと」

当たり前だ。しかし、どんな物件が割高なのだろうか。

物件の価格は、そのほかの商品と同様に
需要と供給の関係で成り立っている。

つまり、需要が供給に比して高ければ
その商品の価格は上がるし、その逆であれば下がる。

しかし、住宅の場合、流動性がそれほど高くないため
安定した市場による適正な価格形成が期待できない。

また、住宅の場合、どの街に立地しているかということが
重要で、その街の将来性に本質的に意味がある。

この2つの点を考慮に入れた、シンプルな不動産価格
見積もり法がある。収益還元法という以下のものだ。

不動産価格=(家賃*12×0.9)÷期待利回り


これは、まず、不動産を賃貸に出した場合
年間いくらの収益があがるかとううことが
分子にきている。

賃貸の市場であれば、ある程度の流動性をもった
適正な市場が形成されており、より客観性が高い。

この式に従えば、より高く貸せる物件はより価値のある
物件といえる。

分母の「期待利回り」は、ややピンとこない言葉だ。
リスクと言い換えたほうがわかりやすいかもしれない。
(そもそも、期待利回りとは、リスクと同義だ。
 リスクが高いということは、ある程度高い期待利回り
 がないとやってられないという意味だ。)
 
この式に従えば、
リスクの高い街
=将来にわたって価値が持続できるか疑わしい街
=期待利回りが高い町
は、不動産価格は低くなるということを意味している。


■最有効利用

さて、リスクの低い街を選択すれば、
割高物件をつかまされることがないか?
というと、そうとばかりはいえない。

最有効利用という概念を考慮に入れなければならない。


最有効利用というのは、簡単にいえば、
その町の持っている特性をもっとも生かした形で
建物を建てているかということだ。

つまり、赤坂あたりで、
安い庶民的なファミリータイプのマンションが売れるか
というと、そうではない。

一般には、価格の低いファミリータイプのマンションは
需要は高いと思う。しかし、街にはその街に集まるべく階層の人々がいる。
赤坂には、赤坂に集まる階層の人々が好むような
庶民とはかけ離れた仕様のマンションが売れるのだ。
以下の、マンションなどは、その良い例だ。

http://www.jj-navi.com/house/toshintower/photo_gallery/10002134/index.html

逆に言えば、割と庶民的な場所に
極端に豪華な仕様のマンションはうれないということになる。


■まとめ

投資において、フリーランチは存在しないのは
住宅においても、同様だ。

しかし、フリーランチがないからといって、
なにをやっても失敗しないかというと
当たり前ながら、割高物件というのはあって、
そういった物件をつかまされないようにしたい。

それには、街の将来性と物件の最有効利用の可否を
チェックするようにしたい。

(つづく)
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2008/07/08(Tue)  不動産コメント(0)トラックバック(0)
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