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大人の人生はおもしろいか

この質問に答えようとすること。これこそが、僕らの創造と豊穣の源泉なのである。

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賃貸 VS 持ち家

■マンションの査定結果が意味するもの

前回、「住宅に関しては、賃貸をお勧めする」という
勝間和代さんの説を検証するために、現在居住中のマンションを
査定したところ、
下落率が10%程度であったという話をした。


結果だけ見ると、私の場合に限っては、勝間説は
正しくないように思われる。



今日は、私の場合は、なぜ、そのようになったのか
理由を考えてみたい。

結論から言うと、二つの原因があると思う。

①比較的高く売れそうなこと
②比較的短期で返済したため


①については、当たり前だが
②については、具体的に数字をつかって具体的にみていく。



■短期で返済するということ

まず、3000万のマンションを買った場合と、
そのマンションを賃貸した場合とで
10年間生活した場合、資金の流れがどうなるか比較する。


●賃貸の場合。
家賃13万、駐車場1万と仮定すると
総支払額は、14万×12ヶ月×10年で、1680万となる。

●持ち家の場合。
3000万の借入して、金利2.5%で10年間で支払ったとする。
ローンの総支払額は、3400万となる。
これに管理費+駐車場代3万円/月が10年
3万×12ヶ月×10年=360万が
加わり、総支払い合計は3760万円となる。
ここで下落率10%で仮に、マンションが売却できた場合
3760万-2700万=1060万という計算になるから、
賃貸に比べて、600万の得をした計算になる。

もうひとつ考えなければならないことがある。

持ち家の場合、賃貸に比べて
2000万ほど一時的にせよ、多く支払っているところである。

であるから、持ち家の場合、ある意味不動産に投資したといえる。
投資したのなら、ある程度のリターンがあってしかるべきだ。

ではその投資の利回りはどうなっているか計算してみよう。
2000万分を10年間積み立て、600万のリターンがあったわけなので、
利回りにすると、凡そ5%となる。(金融電卓をたたくとわかります)

そこそこ、よい利回りといえるのではないだろうか。


■長期で返済するということ

次に、比較として、長期間(35年)かかって返済した場合の資金の流れを比較してみよう。

●賃貸の場合
短期と同様の家賃、駐車場代を仮定すると
総支払額は、14万×12ヶ月×35年で、5900万となる。

●持ち家の場合
短期と同様の、金利を仮定すると、
ローン支払い総額は、4500万となる。
管理費については、年数を経るごとに増額されるのが
普通のようである。短期の場合に、プラス1万円増額すると
管理費、駐車場代で、1680万となる。
総支払い総額は、5200万程度。

短期の場合と違うのは、売却するときの
資産価値が残っているかどうかという点。
一応法律上は、マンションは47年で原価償却するということに
なっているわけだが、ちと厳しめに見積もって、
資産価値0。

また、35年でローンを支払うとすると、
賃貸と月々の支払いもそれほど代わらない。

ということで、
総支払い額で持ち家のほうが、若干支払いは少ないようだが、
金利が少し変われば、誤差の範囲なので、
結局、どちらが得とも損ともいえない
というのが結論となる。


■まとめ

持ち家と賃貸を比較した場合、
次の2点を留意すれば、住宅も一応
投資先としては、考えることができる。

①下落率の低い物件を選択すること
②短期で返済すること

しかし、
・下落率をあらかじめ予測することができるかということと、
・短期で返済する経済力があるかということ、
・あったとしても、分散投資という観点からどうか
ともいえるので、万人にお勧めの、投資先ではないかもしれない。


そうはいっても、住むという行動を通じて
投資の可能性を模索できるというのは、
メリットといっていいのではないかとと。

また、早く返せなくても、賃貸と比較すれば、
トントン、ないし若干得なので、
それでよしという、というのもひとつの考え方だ。

(つづく)
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2008/06/22(Sun)  不動産コメント(0)トラックバック(0)
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「空気を読む」という言葉に内包されている危険な側面
人類の進化という観点から捉えた金融危機の意味について
自由論
HappynessとSuccessそして有能であるということ
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